査定金額の計算について【基本】

不動産を売却する際、最初に知りたいのが「査定金額」です。自分の物件がいくらで売れるのかを把握することは、売却計画を立てるうえでとても重要です。

しかし、査定金額がどのように決まるのか、実際にどう計算されているのかを理解している方は少ないかもしれません。

今回は、不動産の査定金額がどのように計算されるのか、査定に影響を与える要因について詳しく解説します。

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1. 不動産査定の基本

まず、不動産の査定には大きく分けて、

①取引事例比較法

現在と過去に売買されている類似物件と比較し、価格を算出します。

②原価法

物件を再建築した場合の費用を元に、現在の価値を算出する方法です。主に土地や古い建物、特殊な物件で使用されることが多いです。

③収益還元法

賃貸物件などの投資用不動産に使われる方法で、物件が生み出す収益（家賃など）を基に価値を算出します。

上記の３つの方法があります。

中でも最も使われている方法が取引事例比較法になります。

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2. 査定金額に影響を与える主な要因

近隣の相場

不動産業者は、同じ地域内で類似の物件がどれくらいの価格で売買されているかを参考にします。この情報が査定金額のベースになるため、近隣物件の売買状況や相場が重要になります。

具体的な要素：

- 近隣での販売事例（現在と過去の売却価格）

- 同じエリアで取引された類似物件との比較

物件の立地

不動産の価値を決める最も重要な要素の一つが立地です。都市部や交通の便が良い場所にある物件は、その分需要が高く、査定金額も高くなります。逆に郊外や交通の便が悪い場所では、同じ条件の物件でも査定金額が低くなることがあります。

具体的な要素：

- 最寄り駅からの距離

- 周辺の施設（スーパー、学校、病院、ショッピングモールなど）

- 近隣の住環境（治安、騒音など）

物件の広さ

物件の延床面積・土地面積も査定に影響します。一般的に、広すぎる物件や狭すぎる物件は需要が少なくなり価格が下がる傾向にあります。

具体的な価格が下がる例：

- 戸建で1LDK

- マンションで５LDK以上

建物の状態

物件が新築に近い場合や、リフォーム済みで状態が良い場合は、査定金額が高くなります。一方で、老朽化した物件や、修繕が必要な状態だと、査定金額が下がる可能性があります。

具体的な要素：

- 築年数（新築や築浅物件は有利）

- 内装や外装の状態（キッチン、浴室、トイレなどの設備）

- 修繕の必要性（壁のひび割れ、屋根の劣化など）

市場動向

不動産市場の動向も査定金額に大きく影響します。経済の状況や金利、需要と供給のバランスによって、市場価値は変動します。たとえば、金利が低い時期には不動産の需要が増え、査定金額が上昇することがあります。

具体的な要素：

- 市場全体の需要と供給

- 金利の動向（低金利だと買い手が増え、金利が上がると買い手が減る傾向）

- 経済状況や地域の開発計画

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まとめ

不動産の査定金額は、物件の立地や状態、市場動向など、さまざまな要因を考慮して決定されます。売却を検討する際には、複数の不動産業者に査定を依頼し、金額の相場を把握することが重要です。また、査定金額が必ずしも最終的な売却価格になるわけではないことも理解しておきましょう。